가게나 사무실을 임대하고 폐업을 하고 나가는 경우에, 임대인과 임차인 사이에 철거와 원상복구 협의가 잘 되지 않는 경우가 많습니다. 임대인은 최대한 원상복구를 해 놓고 가기를 원하고, 임차인은 최대한 적게 원상복구를 하고 가기를 원합니다.
임대인과 임차인의 원상복구 지향점
임대인의 입장
- 최대한 철거 깔끔하게 하고 원상복구까지 완료해주세요.
- 전 임차인이 해 놓은 부분까지 해주세요.
- 파손된곳도 원상복구 해주세요.
- 원상복구 안하면 보증금 못 돌려줍니다.
임차인의 입장
- 내가 들어올때 가게 상태로만 해 놓겠습니다.
- 전 임차인의 원상복구 범위는 제 몫이 아닙니다.
- 다음 임차인을 위해서도 그냥 이렇게 쓰는게 좋을 것입니다.
임대인과 임차인 원상복구 분장 대표 쟁점 사항
- 전 임차인의 원상복구 의무를 내가 지는가?
- 시간이 흘러서 파손된 부분까지 내가 해야 하는가?
- 원상복구 협의가 되지 않았다고 보증금을 주지 않는게 말이 되는가?
분쟁 사항별 기준과 대응 방법
- 전 임차인의 원상복구 의무를 내가 지는가?
- 임차인의 본인이 들어올때의 상태만 원상복구를 하면 됩니다.
- 전 임차인의 원상복구 의무를 지는 경우는 전 임차인으로부터 포괄양수도를 받았을 경우에만 집니다.
- 포괄 양수도는 사업장별로 사업용 자산(기계, 비품, 인테리어 등), 인적 시설(종업원), 영업권, 각종 계약관계, 거래처, 미수금·미지급금 등 사업에 관한 권리와 의무 전체를 양수인에게 이전하는 것을 의미합니다.
- 즉 단순 권리금만 주고 자리를 받아서 사업을 시작한 경우에는 포괄 양수도가 아니며, 전 임차인의 원상복구 의무까지 지지 않습니다.
- 시간이 흘러서 파손된 부분까지 내가 해야 하는가?
- 임차인은 시간이 흐르면서 자연스럽게 발생한 파손이나 마모(통상의 손모)에 대해서는 원상복구 의무가 없습니다.
- 예를 들어, 바닥재가 오래 사용되어 닳거나 벽지가 햇빛에 바래는 등, 정상적인 사용 중에 생기는 마모와 노후는 임차인이 복구할 필요가 없습니다.
- 임차인이 직접 설치하거나 변경한 시설물, 또는 고의·과실로 손상시킨 부분에 대해서만 원상복구 의무가 발생합니다.
- 다만, 계약서에 별도로 “모든 시설을 새것으로 복구” 등 과도한 조항이 명시되어 있다면, 그 조항의 효력 및 적용 범위에 따라 달라질 수 있으니 계약서 내용을 반드시 확인해야 합니다
- 원상복구 협의가 되지 않았다고 보증금을 주지 않는게 말이 되는가?
- 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.
- 만약 미납된 월세나, 임차인이 부담해야 할 원상복구 비용이 있다면, 임대인은 그 금액만큼을 보증금에서 공제하고 나머지를 반환할 수 있습니다. 그러나 원상복구 범위에 대한 협의가 되지 않았다는 이유만으로 보증금 전액을 돌려주지 않는 것은 부당합니다
- 임대차가 종료된 후에도 임차인이 보증금을 반환받지 못했다면, 임차인은 내용증명 발송, 지급명령 신청, 보증금 반환청구 소송 등 법적 절차를 밟아 권리를 행사할 수 있습니다
원상복구 협의 실패 및 보증금 문제 발생시 대응 방법
- 임대인과 협상 자료 확보
- 현장 사진 확보
- 가게 처음 공사전 사진 확보
- 내용증명 발송
- 임차권 등기 명령 신청
- 보증금 반환 청구 소송 제기
- 법원 소송 외에 상가임대차분쟁조정위원회 통해 해결 시도 가능